Otel değerleme
Otel Değerleme
Belirli bir amaca yönelik işletilmesinden dolayı otel değerleme işlemleri diğer gayrimenkul çeşitlerinden farklı bir şekilde gerçekleştirilmektedir. Oteller, yatırım ve ticari değerlerin birleşiminden oluşmaktadır ve bazı yöntemler uygulanarak değer tespitleri oluşturulmaktadır. Otel değerleme tespitlerinde genel olarak alım-satım, ipotek, teknik ekipman ve kârlılık durumları araştırılmaktadır.
Otellerin değer tespiti yapılırken bina ve arazi değerlemesi tek bir ölçü olarak ele alınmamaktadır. Bunun nedeni otel içerisinde çalışanlar, otel ekipmanları, kira getirisi olan işletmeler ve müşteriler de bu ölçütün içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkul gelirleri ekonomik ve sosyal faktörlerin yanı sıra birçok unsurdan da etkilenmektedir. Oteller gelirlerini pek çok faktöre göre kazandığından değerleme çalışmaları yapılırken bu detay göz önüne alınmalıdır.
Otel Değerleme Tespiti Yöntemleri
Otel gibi turistik yapıların değer tespitlerinde kullanılan yöntemler gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımıdır. Gelir indirgeme yöntemlerinde gayrimenkul yapılara ait harcama analizleri dikkate alınmaktadır ve bu yöntemle birlikte değer tespiti yapılmaktadır. Gelir indirgeme yöntemlerinin uygun bir şekilde kullanılabilmesi için otelin odaları ve toplam müşteri sayısını bilmek gereklidir. İlk önce oda sayıları ve büyüklükleri bilinmelidir. Daha sonra ise yatak kapasite oranları hesaplanmalıdır.
Otel değerleme yöntemleri için, oda fiyatları ve doluluk oranlarının gelir giderleri hesaplandıktan sonra değer tespiti yapılarak otelin günümüzdeki değerinin ne olduğu belirlenebilir. Değerleme tespitlerinde kullanılan bir diğer yöntem ise maliyet yaklaşımıdır. Maliyet yöntemlerinde belirlenen otelin satın alınması yerine otele tıpa tıp benzeyen başka bir mülk inşa edilir. Böylece iki otel arasında karşılaştırma yapılarak değer farklarının neler olduğu gözlemlenebilir.
Otel Değerleme Tespitinin Uygulanacağı Diğer Yerler
Günümüzdeki turistik konaklama yerleri oldukça çeşitlidir ve her birisi farklı özelliklere sahiptir. Konaklama tesislerinin birbirinden farklılaşmasındaki en büyük etken ise kimlere hizmet sunduğu ile ilgilidir. Oteller çeşitleri genel olarak şunlardan oluşmaktadır;
- Motel: yerleşim yerlerinin dışında kalan alanlarda bulunur ve genellikle uzun yolculuklarda mola vermek amacı ile kalınır.
- Pansiyon: bu konaklama çeşitlerinin bir odasında kalınabileceği ya da bütününü de kiralayabilmek mümkündür.
- Apart otel: apartman dairesi şeklinde olan apart oteller, geniş bir alana sahiptir.
- Şehir oteli: genellikle iş gezileri için tercih edilen oteller arasındadır.
- Tatil köyü: tatil sezonlarında birçok tatilci tarafından tercih edilen bölgelerdir.
Otel değerleme yöntemleri genel olarak bu konaklama çeşitlerinde de uygulanabilmektedir. İçerisindeki personelden, doluluk oranına kadarki birçok aşama değer tespiti yapılarak hesaplanabilir.
Otel Değerleme Yöntemleri Neden Tercih Edilir?
Otel değerleme yöntemleri farklı amaçlar için tercih edilmektedir. Bu amaçları şu şekilde sıralayabiliriz;
- Kiralama işlemleri
- Alım satım işlemleri
- Kamulaştırma
- Yatırım amaçlı
- Hukuki anlaşmazlıklar
Amaçlar fark etmeksizin SPK lisansına sahip olan bireyler otel değerleme yöntemlerini kullanarak bir gayrimenkulün değerini belirleyebilmektedir. Mülk değerleme süreçleri kısa süren işlemler değildir ve detaylı yapılacak piyasa analizleri sonucunda gerçekleştirilir. Ayrıca tek bir değerleme yöntemi yerine birden fazla yöntemin kullanılması daha sağlıklı olmaktadır.
Yöntemler ayrı ayrı kullanıldığında değer tespitine ulaşabilmek hem daha çabuk hem de daha doğru olabilmektedir. Ancak otel değerleme gibi gayrimenkullerin değer tespitleri uzmanlar aracılığı ile yapılmalıdır. Emsalleri doğru bir şekilde seçerek ve gelir indirgeme yöntemi uygulanarak doğru sonuca ulaşılabilir.
Tek bir otel yerine, otelin çevresinde bulunan benzer otellerinde araştırılması yapılabilir. Otellerin oda sayıları, doluluk oranları göz önüne alınarak değerleme toplam bir değer raporu oluşturulabilir. Gelir indirgeme yönteminin yanı sıra maliyet yöntemi de kullanılmalıdır. Birden fazla yöntem aracılığı ile otel değerleme çalışmaları yürütülebilir.