Kira DEĞER
TESPİTİ
Kira Değer Tespiti
Gayrimenkul denilince akla ilk gelen kavram genellikle yaşam alanları olmaktadır ancak bu mülkler yatırım amaçlı olarak da kullanılmaktadır. Yatırım amaçlı olduklarından dolayı zamanla büyük gelir getiren varlıklardır. Bu gayrimenkuller içerisinde konut, bina, dükkan ve fabrika gibi yerler bulunmaktadır. Tüm bu varlıklar kira geliri oluşturabilecek özelliklere sahiptir.
Bu tarz mülkler için kira değer tespiti yapmak doğru bir hamle olur çünkü mal sahibi ile kiracı arasında bazı anlaşmazlık durumları meydana gelebilir. Kira değer tespitine ihtiyaç duyulan aşamaları şu şekilde sıralayabiliriz;
- Mal sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmalarda
- Yatırım potansiyellerin incelenmesinde
- Kira kontratlarının yenilenmesi ve kira artış durumlarında
- İşletmelerin yatırım aşamalarında
Kira değer tespit raporları hazırlandığında proje, ruhsat, tutanak, mahkeme kararı ve benzeri birçok veriye ulaşabilmek mümkündür.
Kira Değer Tespit Raporu İçin Yapılan İşlemler
Kira değer tespiti için öncelikli olarak saha çalışması yapılmalıdır. Saha çalışmalarında gayrimenkulün yasal ve mevcut durumu hakkında ne gibi farkların olduğu gözlemlenebilir. Saha çalışmalarının detaylı bir şekilde gerçekleştirilmesi oldukça önemlidir. Bölgenin genel yapısı, merkeze uzaklığı, demografik yapısı ve çevredeki mal sahibi ile kiracı oranlarının analizi yapılır. Değer tespit raporu içerisinde mülkün konumu, nitelikleri, yaşı, kiralama ve satış süreleri araştırılır.
Değer tespitleri konutların yanı sıra ticari bir mülkte olabilmektedir. Ticari mülklerin incelenmesinde ise konumu, şirketin kullanım yoğunluğu, bulunduğu kat ve merkeze uzaklığı ölçüt alınır. Ticari mülklerin lokasyona bağlı olarak kira değerleri de artmaktadır.
Ticari mülklerin değer tespitlerinde günlük, dönemlik ve yıllık cirosu ve satış oranları dikkate alınır. Firma ve markaların değerlerine bağlı olarak farklı kira sözleşmeleri meydana gelmektedir. Bundan dolayı yapılmış olan kira kontratları ve giderlerinin her birisi detaylı bir şekilde incelenmelidir.
Kira Değer Tespiti Aşamaları Nasıl Yürütülür?
Kira değer tespit süreçleri, uzman kişiler aracılığı ile hazırlanır ve gerekli raporlar oluşturulur. Kira tespitleri için oluşturulan bu raporlarda birçok aşama bulunmaktadır. Öncelikle kira değerlemesi yapılan mülkiyetin yasal durumu hakkında resmi bir inceleme gerçekleştirilmelidir. Kira değer tespiti için gayrimenkul ile alakalı proje, ruhsat, tapu, ipotek, haciz ve mahkeme kararları uzmanlar tarafından incelenmeli ve raporda sunulmalıdır.
Raporun ilk aşaması hukuki açıdan incelemektir. İkinci aşamada ise gayrimenkulün mimari projesinin detaylıca incelenmesi yer almaktadır. Mimari incelemede, konum tespiti, parsel, bağımsız bölüm ve alan ölçümleri yapılarak rapora eklenmektedir.
Saha araştırmalarında mülklerin bulunduğu ortamın alanı, sosyal yaşamı, kiracı oranı ve demografik özellikleri gerçekleştirilmektedir. Bu kriterler dikkate alınarak kira değer tespiti detaylarına indirilerek yapılabilir. Mülkiyetin satış değeri, kiralama ve pazarlanma süreleri de değer tespitlerini etkileyeceğinden dolayı tüm detayı ile birlikte rapor haline getirilmelidir. Ayrıca kira değer tespitleri tarafsız bir şekilde ve uzman bir kişi aracılığı ile hazırlanmalıdır.
Kira Tespit Davası Hangi Durumlar Ortaya Çıkar
Kira değer tespiti davaları, hem mülkün sahibini hem de mülkün kiraya verildiği kişileri ilgilendiren durumlardan birisidir. Bu davalar genel olarak kira bedelinde anlaşma yapılamaması halinde meydana gelmektedir. Kira tespit davaları, piyasa durumlarına göre mülkün hak ettiği değere ulaşması için açılır.
Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı koşullar gerekmektedir. Bunlardan ilki, mülk sahibi ve kiracı arasındaki kira sözleşmesidir. Bu kira sözleşmesinin yazılı olmasına dair bir kural yoktur. Sözlü olarak yapılan kiralarda dava açılması için yeterlidir. Bir diğer koşul ise davanın açılmasında hukuki bir faydanın söz konusu olmasıdır. Kira tespit davaları herhangi bir süreye bağlı değildir ve arzu edilen her zaman açılabilmektedir.