FABRİKA & MAKİNA
Değerleme hizmeti
Fabrika-Makina Değerleme
Gayrimenkul hizmetleri içerisinde yer alan fabrika değerleme işlemleri genel olarak farklı değerleme uzmanlarına ihtiyaç duyularak gerçekleştirilmektedir. Bunun nedeni bu gayrimenkullerin özel bir hedefe yönelik olarak üretilmiş olmalarıdır. Fabrika ve makinalar endüstriyel alanlarda farklı aşama ve süreçlerde üretilmektedir ve kolay bir şekilde el değiştirilemeyen yapılardır. Değerleme uzmanı bu faktörleri ele alarak gereken rapor içeriğini detaylı bir şekilde yazmalıdır.
Fabrika hakkında detaylı bir analiz yapılırken, fabrikanın kendisi ve çevresinde bulunan ek binalar değerlendirilmektedir. Ancak bazı talep durumlarına göre tüm ekipman ve fabrika içerisinde bulunan makine analizleri de değerleme raporu içerisinde bulunabilmektedir. Böyle bir noktada destek almak amacı ile makine mühendisleri de mülk değerleme süreçleri içerisinde yer almaktadır. Değerleme aşamalarında unutulmaması gereken en önemli detay ise makine ve ekipmanların raporun içerisinde kayıtlı olmasıdır.
Fabrika Değerleme Nasıl Yapılır?
Fabrika değerleme yöntemleri ilk olarak hukuki süreçteki durumlar göz önüne alınarak başlatılmaktadır. Özellikle tapu ve belediye araştırmaları yapılmakta ve fabrikaya ait projeler incelenmektedir. Bu projelerin içerisinde fabrikanın değerine etki edecek olumlu ve olumsuz durumlar varsa bunlar kayıt altına alınmaktadır.
Ruhsat ve ek projeler ile ilgili olarak farklı yapılar meydana gelmektedir. Bu yapılar yerinde tespit edilmeli ve değerleri analizden geçirilmelidir. Fabrika değerleme aşamalarında genel olarak üç ayrı metot uygulanmaktadır. Bu aşamaları şöyle sıralayabiliriz;
- Maliyet: Özel amaçlı olarak üretilen yapılarda ve kira gelirlerinin miktarı bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılan metottur.
- Benzer gayrimenkuller: fabrikalara benzeyen ve yakın zamanda satılan gayrimenkullerin satış fiyatları analiz edilir ve bu yapılar karşılaştırılır.
- Gelir indirgeme metodu ise gayrimenkullerin sağlayacağı gelir oranının tespitini yapmak için kullanılır. Gayrimenkulün gelir değerlemesi en önemli metotlardan birisidir.
Makine Değerleme
Makina değerleme süreçlerinde genel olarak taşıt araçları, iş makinaları, mobilyalar ve makine ekipmanlarının analizleri yapılmaktadır. Makina değerleme raporu içerisinde makina ekipmanlarının ömürleri, aşırı kullanımları ve taşıdıkları riskler ile ilgili bölümler yer almaktadır. Makinalar her açıdan analiz edilmesi amaçlanarak faydalı bir kullanım imkânı sunulur.
Makina değerleme çalışmaları şu sektörlerde yapılmaktadır;
- Turizm tesisleri
- İş makinaları
- Sağlık tesisleri
- Tersane ve liman
- Çimento tesisleri
- Enerji üretim tesisleri
- Arıtma tesisleri
- Akaryakıt istasyonları
Makine değerleme raporlarının yapılmasının amacı, işletmelerin bu araçlar ile gösterdikleri faaliyetleri incelemek ve işletmelerin hangi durumlarda olduğunu belirlemektir. Detaylı bir şekilde değerlendirme yapılarak makina değerleme raporu meydana getirilir.
Makina Değerleme İşlemleri
İlk olarak değerleme sürecinin hangi amaca yönelik olarak yapıldığı belirlenir. Bu amaca uygun olarak değerleme uzmanı ile birlikte bir fikir alışverişi yapılır. Makine değerleme süreci devam ederken uzman her aşamada birçok noktayı en ince detayına kadar analiz etmektedir. Tesis kapasitesi, hammadde kaynakları, çevre ilişkileri ve makinaların verimliliği tespit edilmektedir.
Fabrika içerisindeki makinaların yanı sıra arsa ve binaya ilişkin kullanım hakları ve mülkiyet bilgileri de amaca uygun olarak sınıflandırılır. Tüm bunlara ek olarak makinaların marka, model, kapasite, nitelikleri ve seri numaraları da doğru bir şekilde analiz edilmelidir.
Makina Değerleme Raporu
Makine değerleme raporları içerisinde belirli bölümler bulunmaktadır. Bu başlıkların tümünün değerleme raporu içerisinde bulunması oldukça önemlidir.
Bu başlıklardan bazıları ise şöyledir;
- Makine ekspertiz uygulamaları
- Kullanılan metotlar
- Makine ekipmanlarının tanımı
- Makine modellerinin kapasiteleri
- Makinaların teknik analizleri
- Makinaların marka ve modellerine ait bilgiler
- Makinaların kullanım süreleri ve ekonomik ömürleri
- Makinaların satın alım faturaları
- Makinaların piyasadaki durumları
- Makinalar hakkında uzman görüşleri
- Makine değerleri hakkında görüşler