GENEL
Değerleme Raporu Nedir?
Bir kişi ya da bir kurumun talebi doğrultusunda mülkünün değerinin tespit edilmesi ve analizlerin birleştirilmesi sonucunda ortaya çıkan verilere ekspertiz raporu denilmektedir. Taşınmaz bir mülkün değerlemesi şu aşamalarda gerçekleştirilir;
- Mülkün imar durumu
- Tapu belgesi
- Bölge analizi
- Mülkün bulunduğu konum
- Benzer mülkler ile karşılaştırılması
Değerleme raporunun hazırlanma süreci yasal kurumların incelemeleri ile başlamaktadır. Mülk ile ilgili tapu ve imar kayıtlarını içeren bilgiler tapu ve belediyeler aracılığı ile toplanır. Daha sonraki süreçte ise mülkün bulunduğu yere gidilerek incelemeler yapılır. Bu aşamada diğer benzer mülkler ile eksi ve artı yönler karşılaştırılır. Karşılaştırmadan sonra bölgesel analizler yapılır. Tüm bilgiler toplanarak hazırlanan rapor, ekspertiz uzmanlarına gönderilmektedir.
Değerleme süreçlerinde mülkün değerinin ne olduğu ile ilgili araştırma yapılır. Mülkün değerini belirleyebilmek için birçok yöntem kullanılabilmektedir. Bu yöntemler kullanılarak mülkün satış değeri ve piyasadaki konumu net bir şekilde belirlenir ve ekspertiz raporu içerisinde müşteriye sunulur.
Değerleme Raporu Ne Amaçla Kullanılır?
Bir gayrimenkule sahip olan bireylerin, sahip oldukları mülk ile ilgili birçok bilgiye kısa sürede ulaşmaları gerekmektedir. Özellikle mülkün yasal durumu, resmi belgeleri, mevcut riskleri ve piyasa durumu hakkında genel bir bilgiye sahip olmak oldukça önemlidir. Gayrimenkullerin değeri ve nitelikleri ile ilgili tüm bilgileri içeren belgeler ise ekspertiz raporu olarak bilinmektedir.
Raporlar aracılığı ile mülkün piyasa koşullarına göre gerçek değeri tarafsız araştırmalar yapan uzmanlar sayesinde öğrenilebilmektedir. Değerleme uzmanları, alanında deneyimli ve yetkili olmak zorundadır. Böylece objektif bir süreç göz önüne alınarak mülkün gerçek değeri hakkında rapor hazırlanabilmektedir.
Mülk değerleme raporları, gayrimenkullerin güncel değerini belirtmesinin yanı sıra yasal ve hukuksal yönlerini de bildirmektedir. Raporun içerisinde tek bir değer tespiti yer almamaktadır ve mülkün değeri raporun yalnızca bir bölümünde geçmektedir. Değerleme raporunun içerisinde değer tespit bölümünün yanı sıra birçok bilgide yer almaktadır.
Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Faktörler
Bir mülkün değerinin tespit edilmesinden önceki süreçte, gayrimenkulün satışına engel olabilecek bir durumun olup olmadığı araştırılmaktadır. Değerleme uzmanları bu gibi durumları tespit edebilmek için öncelikle yasal ve yerinde görme işlemlerini gerçekleştirmektedir. Yasal incelemeler tapu, belediye, kadastro müdürlükleri ve il özel idarelerinden oluşmaktadır. Bu kurumlardan mülkün tapu ve imar durumu hakkında bilgi ve resmi evraklar alınmaktadır.
Tapu incelemeleri yapılırken kayıtlarda beyan, malik ve rehinler gibi kayıtlar incelenir. Bu incelemeleri gerçekleştirmenin sebebi ise mülkün satışına engel olabilecek durumların olup olmadığını kontrol etmektir. Mülkün konumuna ve bulunduğu çevreye göre araştırmalar farklı kurumlarda yapılan işlemlerdir. Tüm bu uygulamaların sonucunda ise gayrimenkulün satış kabiliyetini etkileyebilecek faktörler belirlenir ve bu bilgiler ekspertiz raporu içerisinde yer alır
Değerleme Raporu İçerisinde Bulunan Alanlar
Değerleme raporlarında birçok alan ve bu alanların anlamları bulunmaktadır.
Bu alanları şu şekilde özetleyebiliriz;
- Mülkün özet kısmı: taşınmaza ait nitelikler ve ekspertiz raporu sonuçları bu bölümde yer alır.
- Kurum ve müşteriler hakkında bilgiler: mülk sahibi hakkında bilgi içeren bölümdür.
- Değerleme yöntemleri bölümü: bu alan içerisinde mülkün değerinin hangi yöntemler ile belirlendiği açıklanmaktadır.
- Detay bilgiler: gayrimenkulün satışına etki edebilecek verilerin içerdiği alandır.
- Mülke ait bilgiler: taşınmazın niteliklerinin geniş bir kapsamda ele alındığı bölümdür.
- Analiz alanı: mülkün ve çevresinin niteliklerinin sunduğu özellikleri barındırır. Mülkün yaratabileceği fırsatlar veya tehditler bu kısımda bulunur.
- Mülk karşılaştırma: satın alınan gayrimenkul ile mülkün çevresinde bulunan diğer yapılar karşılaştırılır. Bunun sonucunda taşınmasın değeri hakkında bilgiler edinilebilir.
