Kentsel DÖNÜŞÜM
Kentsel Dönüşüm
Olası doğal afetlere karşı güvenli bir alan içerisinde yaşamak için kentsel dönüşüm projelerine ihtiyaç duyulmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinde sağlıksız altyapı yenilenmekte ve ortak alanlar işlevsel bir hale getirilmektedir. Ayrıca eskimiş bir görüntüden ziyade daha güzel ve nitelikli bir yaşam alanı oluşturmak amaçlanır. Türkiye deprem kuşağında olan bir ülke olduğu için bu tarz projeler yapılarak risk altında bulunan alanlar yenilenir.
Kentsel dönüşüm hizmetlerinde değerleme süreçleri belediyeler aracılığı ile yürütülmektedir. Belediyeler riskli olan bölgeleri sınıflandırarak bir değerleme raporu hazırlar ve Çevre Şehircilik Bakanlığına müracaat edilir. Bakanlığın onayı ile birlikte kentsel dönüşüm projeleri başlatılır. Kentsel dönüşüm değer tespitlerinde gayrimenkullerin değeri, arsa alanı, konumu, bina yaşları, imar durumları göz önünde bulundurulur. Ayrıca değer tespitinde kaçak yapılar varsa yasalara uygun olarak gerekli yöntemler gerçekleştirilir.
Kentsel Dönüşüm Değerleme Tespit Süreci
Her süreçte olduğu gibi kentsel dönüşümlerde de göz önüne alınması gereken noktalar vardır. Özellikle arazi üzerinde bulunan dayanıksız yapılar kanuna uygun olarak yıkılır ve yerine sağlam yapılar inşa edilir. Bu aşamalar genel olarak lisanslı değerleme kurumları aracılığı ile hazırlanır. Kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilen değerleme raporlarında bazı türler ve kullanım amaçları yer almaktadır.
Bunları şu şekilde sıralayabiliriz;
- Arazi değer tespit raporu: kentsel dönüşüm ile ilgili anlaşmalar gerçekleştiğinde geriye kalan paylar hakkında değer tespiti yapılır.
- Arazi etüt raporu: arsa paylarının tespiti ve arsaya bağlı bağımsız bölümlerin değer toplamının gayrimenkul değerine oranları analiz edilir.
- Durum değer tespit raporu: kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuksal bir sorunun olmaması ve bina sahiplerinin hakları ile ilgili düzenlenen içeriklerdir.
- Proje değerinin tespiti: mal sahiplerinin bağımsız yapıları ile ilgili tespit çalışmalarıdır.
- Fizibilite raporu: kentsel dönüşüm projelerinin hedeflendiği gibi yapılıp yapılmadığının kontrol edildiği raporlardır. Projenin piyasa koşullarına göre uygulanabilirliğine ilişkin yapılan tespitlerin yer aldığı açıklamalardır.
Kentsel Dönüşüm Değerleme Raporu İçerisindeki Aşamalar
Kentsel dönüşüm yasaları yürürlüğe girdikten sonraki süreçte değerleme hizmetleri de sunulmaya başlanmıştır. Kentsel dönüşüm değerleme hizmetleri içerisinde şu aşamalardan söz etmek mümkündür;
- Gayrimenkulün kentsel dönüşümden önceki ve sonraki değerinin analizi
- Daire fiyat karşılaştırmaları
- Müteahhit ile teklif aşamaları
- Gayrimenkuller hakkında bina sahiplerinin bilgilendirilmesi
Kentsel dönüşüm kapsamında gayrimenkullerin değerinin analiz edilebilmesi için değerleme raporlarına ihtiyaç vardır. Bu değerleme raporu aracılığı ile gayrimenkul değeri tespit edilebildiği gibi mülkiyet sahipleri de haklarını da öğrenebilmektedir.
Kentsel dönüşüm aşamaları birçok neden bağlı olarak yönetilmesi oldukça güç olan bir süreçtir. Bina sahipleri haklarını koruyabilmek için müteahhitler ile anlaşmaktadır. Ancak bu süreçlerde bazı anlaşmazlıklar meydana gelebilmektedir. Kentsel dönüşüm değerleme raporları sayesinde bu anlaşmazlıklar çözülmeye başlanır. Uzman ekspertizler tarafından yapılan analizler sonucunda orta yol bulunur ve hakkaniyetli bir pay dağıtımı yapılabilir.
Kentsel Dönüşüm Değerleme Raporu ile Riskler Ortaya Çıkar
Kentsel dönüşüm süreçlerinde değerleme raporlar oldukça önemlidir çünkü tarafsız ve objektif olarak projelerin gerçekleştirilmesine destek olur. Olası ihtilaf durumlarında değerleme raporları önleyici bir işlev olarak kullanılabilir. Ayrıca bu değerleme raporu sayesinde süreç hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanabilir.
Değer tespitlerinin süreci en hızlı şekilde yönlendirmesinin yanı sıra yeni dairelerin değer tespitlerinin yapılmasını da sağlamaktadır. Yeni daireler, kentsel dönüşüm içerisine uyumlu ve verimli bir şekilde dahil edilebilir. Tüm bunlara ek olarak gayrimenkullerin değerinin hesaplanması ve hak sahiplerine adaletli bir çalışma yapılmasına da olanak sağlamaktadır. Bu süreçte herhangi bir risk durumu ortaya çıkarsa değer tespiti aracılığı ile gerekli olan önleyici çalışmalar yapılabilir.