GENEL
Gayrimenkul ekspertiz raporları müşterilerin taleplerine uygun olacak şekillerde gerçekleştirilen mülk değerini belirleme işlemleridir. Bu raporun içerisinde mülkün değerini etkileyen tüm faktörlerin analizleri ve incelemeleri yer almaktadır.
Taşınmaz değerleme raporunu detaylı bir şekilde araştırabilmek için şu aşamalar yapılmalıdır;
- Mülkün imar durumu
- Tapu belgeleri
- Taşınmazın bulunduğu konum ve konumun özellikleri
- Mülkün benzer taşınmazlara göre artıları ve eksileri
Bu maddelerin yanı sıra değerleme raporu için birçok farklı nitelik yazılabilmektedir. Değerleme raporu süreçleri yasal kurum araştırmaları ile başlamaktadır. Taşınmaz ile ilgili bilgiler tapudan ve belediyelerden alınabilmektedir. Değerleme raporunun analizlerini gerçekleştiren kişiler ise uzman ekspertizlerdir.
Ekspertiz uzmanları, gayrimenkul değerleme şirketlerinin çatısı altında çalışmaktadır. Bu işin uzmanları genel olarak mimar, inşaat mühendisliği ve şehir bölge planlaması mesleklerine sahiptir. Bu uzmanların yanında çalışacak olan kişilerinde bu alan ile ilgili bilgi ve deneyim sahibi olması oldukça önemlidir.
Ekspertiz Uzmanlarının Gayrimenkul Değerleme Süreçleri
Ekspertiz uzmanları bir gayrimenkule ait tüm özellikleri en ince ayrıntısına kadar bilmelidir. Çünkü müşterisinin sorduğu sorulara net bir şekilde cevap vermesi gerekmektedir. Ekspertiz uzmanları bir mülkün değerlemesini tespit ederken belirli süreçlerden geçmektedir. Bu süreç, uzmanın müşterisinden aldığı taleplere göre başlamaktadır. Değerleme süreci ise analizlerin rapor haline getirilerek müşteriye ve ilgili kurumlara gönderilmesi ile son bulmaktadır.
Değerleme süreçleri elde edilen bilgilere bağlı olarak farklı aşamalardan oluşmaktadır. Bu aşamaların her birisi ayrıntılı olacak şekillerde ele alınması gerekmektedir. Değerleme tespiti için gerekli olan tanımların yapılması öncelikler arasındadır. Daha sonraki işlemlerde ise işin kapsamı ele alınmalıdır ve veriler toplanarak analiz edilmelidir. Bu süreci aşamalar halinde şöyle sıralayabiliriz;
- Değerleme tespiti için belirli bir plan yapılır
- İşin kapsamı belirlenir.
- Veriler toplanarak detaylı bir analiz gerçekleştirilir.
- Mülkün bulunduğu alan hakkında değer tahmini yapılır
- Değer göstergeleri benzer mülkler ile karşılaştırılır ve nihai bir sonuca ulaşılır.
Tespitlerin yerinde yapılması ile beraber değerleme raporu ile ilgili belirsizlikler ortadan kalkar ve hedeflenen değer tahmini oluşturulabilir.
Ekspertiz Uzmanlarının İş Kapsamının İçeriği
Ekspertiz uzmanlarının iş kapsamları genel olarak müşteri ile aralarında oluşturdukları sözleşme şartlarına dayanır. Bundan dolayı değerleme tespit çalışmaları yürütülecekse değerlemenin amacı ve değerleme sürecine dahil olan birçok şey hakkında sözleşme yapılmaktadır. Tüm değerleme süreçleri bu sözleşmelere uygun olacak şekillerde gerçekleşmelidir.
Değerleme tespit işlemlerini gerçekleştiren ekspertiz uzmanları, iş kapsamının içeriği hakkında müşteriye bilgi vermelidir.
Bu bilgilerin neler olduğunu şöyle açıklayabiliriz;
- Değerleme uzmanının kimliği hakkında müşterinin bilgi sahibi olması oldukça önemlidir. Çünkü tarafsız bir değerleme yöntemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
- Raporun içeriğini oluşturabilmek ve değerleme tespitinin kimin için yapıldığını bilmek gerekmektedir.
- Değerleme raporu oluşturma sürecinde başka kişilerin olup olmadığı ve bu kişilerin kimler olduğu bilinmelidir.
- Gayrimenkullerin açık bir şekilde tanımlanması ve nitelendirilmesi gereklidir.
- Değerlemenin amacının ne olduğu kesinlikle bildirilmelidir.
Ekspertiz Uzmanları Nasıl Çalışır?
Ekspertiz uzmanları gayrimenkullerin değerleme tespit süreçlerini sürdürürken maliyet yaklaşımı, emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yöntemini kullanmaktadır. Konut değerleme işlemlerinin hepsinde ekspertiz uzmanları görev almaktadır. Bu mesleğe sahip olan bireyler, bankaların genel müdürlükleri, bu alanla ilgili şirketlerde veya uzman ise sahada çalışabilir.
Ekspertiz uzmanları ilk önce tapu ve belediyelere giderek müşterinin talep ettiği işin gerekli evraklarını alır. Gayrimenkulün satılma durumlarında herhangi bir sıkıntının olup olmadığını kontrol eder. Sonraki süreçlerde ise mülkün bulunduğu bölgeye giderek ayrıntılı bir inceleme yapar. Bu bölgenin fotoğraflarını çeker. Saha çalışmasını geniş kapsamlı yürüterek diğer gayrimenkullerin değerlerini de araştırır ve karşılaştırmalar yaparak değerleme raporu oluşturur.
